Baufinanzierung vergleichen: Worauf es ankommt
Zwei Darlehen mit gleichem Zins können sehr unterschiedlich teuer sein. Diese Punkte solltest du beim Vergleich nebeneinanderlegen.
Redaktion Dreamnet · Stand:
Zuerst klären, wie viel Darlehen du brauchst
Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Rechnung. Dazu kommen Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, bei vielen Käufen auch eine Maklerprovision. Das Darlehen ergibt sich aus Kaufpreis plus Nebenkosten minus Eigenkapital.
Rechne diese Summe zuerst aus, bevor du Angebote anfragst. Dann vergleichst du Angebote für denselben Betrag und nicht für ungefähre Zahlen.
- Nebenkosten je Bundesland mit dem Kaufnebenkosten-Rechner ermitteln
- Eigenkapital ehrlich ansetzen und eine Reserve für Umzug und Renovierung lassen
- Monatliche Rate gegen das Haushaltsbudget prüfen, nicht nur gegen die Miete von heute
Effektivzins statt Sollzins vergleichen
Der Sollzins ist der Zinssatz auf die Restschuld. Der effektive Jahreszins rechnet Gebühren und die Art der Zinsverrechnung mit ein und ist deshalb die bessere Vergleichszahl. Banken müssen ihn nennen.
Vergleiche nur Angebote mit gleicher Zinsbindung und gleicher Tilgung. Sonst vergleichst du Äpfel mit Birnen.
Zinsbindung: Sicherheit gegen Flexibilität
Während der Zinsbindung bleibt der Zinssatz gleich. Danach gilt der Marktzins für die Restschuld, oder du wechselst die Bank. Eine lange Bindung gibt Planungssicherheit, kostet aber meist einen Aufschlag.
Wichtig zu wissen: Nach zehn Jahren darfst du ein Darlehen mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, auch wenn die Zinsbindung länger läuft. Das regelt das Bürgerliche Gesetzbuch. Vorher ist ein vorzeitiger Ausstieg in der Regel nur gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung möglich.
Tilgung und Sondertilgung
Je höher die anfängliche Tilgung, desto schneller sinkt die Restschuld und desto weniger Zinsen fallen insgesamt an. Die Rate steigt dabei. Eine anfängliche Tilgung von mindestens zwei Prozent wird häufig als Untergrenze genannt.
Mit einer Sondertilgung zahlst du außerplanmäßig zusätzlich zurück, etwa aus einem Bonus. Prüfe, wie viel pro Jahr erlaubt ist und ob es Kosten gibt. Auch eine Anpassung der Tilgungsrate während der Laufzeit ist nicht bei jedem Angebot möglich.
Weitere Posten im Kleingedruckten
Bei Neubau oder späterer Auszahlung können Bereitstellungszinsen anfallen, wenn die Bank das Geld bereithält, du es aber noch nicht abrufst. Frag nach den Fristen, ab wann sie berechnet werden.
- Bereitstellungszinsen und Fristen bis zur Auszahlung
- Regeln für Sondertilgung und Tilgungswechsel
- Bedingungen für Vorfälligkeitsentschädigung
- Verlangte Sicherheiten und Nebenleistungen wie Versicherungen
So gehst du beim Vergleich vor
Hole mindestens drei Angebote mit identischen Eckdaten ein: gleicher Darlehensbetrag, gleiche Zinsbindung, gleiche Tilgung. Lege Effektivzins, monatliche Rate und Restschuld am Ende der Zinsbindung nebeneinander.
Ein Vergleichsportal oder Vermittler kann den Marktüberblick beschleunigen. Er ersetzt aber nicht, dass du die Bedingungen selbst liest. Rechne die Rate zusätzlich mit dem Baufinanzierungs-Rechner nach.
Passende Rechner
- Kaufnebenkosten-Rechner: Was zum Kaufpreis dazukommt: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuchamt, auf Wunsch die Maklerprovision. So weißt du, wie viel Eigenkapital du brauchst.
- Grunderwerbsteuer-Rechner: Wie viel Grunderwerbsteuer du beim Kauf zahlst. Der Satz liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 %, jedes Land hat eine eigene Seite.
- Notarkosten-Rechner: Was Notar und Grundbuchamt für Kaufvertrag und Grundschuld kosten. Die Gebühren hängen nur vom Kaufpreis ab, deshalb gibt es eine Seite je Preisstufe.
- Baufinanzierung Rechner: Baufinanzierung berechnen: monatliche Rate, Restschuld nach der Zinsbindung und gezahlte Zinsen.
Fragen und Antworten
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
Der Sollzins ist der reine Zins auf die Restschuld. Der effektive Jahreszins bezieht Gebühren und die Zinsverrechnung ein und eignet sich besser, um Angebote zu vergleichen.
Wie lange sollte die Zinsbindung laufen?
Das hängt von deiner Planung und deiner Risikobereitschaft ab. Eine längere Bindung schützt vor steigenden Zinsen, kostet aber meist einen Aufschlag. Nach zehn Jahren kannst du ein Darlehen mit sechs Monaten Frist kündigen.
Was bringt eine Sondertilgung?
Du zahlst zusätzlich zur Rate zurück, die Restschuld sinkt schneller und es fallen weniger Zinsen an. Wie viel pro Jahr erlaubt ist, steht im Vertrag.
Muss ich mein Eigenkapital für die Nebenkosten einsetzen?
Nicht zwingend, aber viele Banken erwarten, dass die Nebenkosten aus Eigenkapital kommen. Finanzierst du sie mit, steigt der Darlehensbetrag und damit die Rate.
Ist ein Vermittler oder Vergleichsportal sinnvoll?
Es spart Zeit beim Marktüberblick. Prüfe trotzdem die Angebotsdetails und beachte, dass Vermittler an einem Abschluss verdienen können.
Allgemeine Information, keine Finanz-, Rechts- oder Steuerberatung. Konditionen, Preise und Gesetze ändern sich, prüfe sie vor einem Abschluss beim Anbieter. Mehr zu unserer Arbeitsweise unter Über die Rechner.