Grunderwerbsteuer-Rechner 2026

Was dieser Rechner macht

Der Rechner sagt dir, wie viel Grunderwerbsteuer du beim Kauf eines Grundstücks, Hauses oder einer Wohnung zahlst. Er ist für Käufer gedacht, die vor dem Notartermin wissen wollen, mit welchem Betrag sie neben dem Kaufpreis rechnen müssen. Du gibst den Kaufpreis und das Bundesland ein, in dem die Immobilie liegt, und bekommst den Steuerbetrag, den Satz und den Rechenweg. Die Sätze legt jedes Land selbst fest, derzeit liegen sie zwischen 3,5 % und 6,5 %. Nicht eingerechnet sind Notar, Grundbuchamt und Makler, dafür gibt es den Kaufnebenkosten-Rechner. Ebenso fehlen die Fälle, in denen keine Steuer anfällt, etwa bei Verkäufen zwischen Ehepartnern. Sie sind weiter unten aufgelistet, berechnet werden sie nicht.

Warum der Satz vom Bundesland abhängt

Bis 2006 galt in ganz Deutschland derselbe Satz von 3,5 % (§ 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz). Seit der Föderalismusreform dürfen die Länder ihn selbst bestimmen, und die meisten haben ihn seitdem erhöht. Heute reicht die Spanne von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein. Der Durchschnitt der 16 Länder liegt bei 5,56 %, ohne Gewichtung nach Einwohnern.

Der Satz hängt allein an der Lage des Grundstücks. Wo du wohnst und wo der Notar sitzt, ist egal. Innerhalb eines Landes zahlst du überall dasselbe, die Gemeinden dürfen keinen eigenen Satz festlegen.

Ein Beispiel mit 350.000 € Kaufpreis

Eine Familie kauft ein Reihenhaus für 350.000 €. In Bayern gilt 3,5 %, sie rechnet also 350.000 € mal 0,035 und zahlt 12.250 €. In Niedersachsen mit 5,0 % wären es 350.000 € mal 0,05, also 17.500 €. In Nordrhein-Westfalen mit 6,5 % kommen 350.000 € mal 0,065 heraus, das sind 22.750 €.

Zwischen Bayern und Nordrhein-Westfalen liegen bei diesem Haus 10.500 €. Die Steuer kommt zusätzlich zum Kaufpreis dazu und sollte deshalb von Anfang an in der Planung der Kaufnebenkosten stehen.

Was zur Gegenleistung gehört

Die Steuer richtet sich nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1). Beim Kauf ist das der Kaufpreis plus die sonstigen Leistungen, die der Käufer übernimmt, und die Nutzungen, die sich der Verkäufer vorbehält (§ 9 Abs. 1 Nr. 1). Übernimmst du zum Beispiel Schulden des Verkäufers, steigt dadurch die Bemessungsgrundlage. Der Rechner kennt nur den Kaufpreis, alles Weitere steht im Kaufvertrag.

Freigrenze und typische Ausnahmen

Ein Erwerb ist steuerfrei, wenn der maßgebende Wert 2.500 € nicht übersteigt (§ 3 Nr. 1). Liegt er auch nur einen Cent darüber, wird die Steuer vom ganzen Betrag berechnet.

Außerdem nennt § 3 Vorgänge, bei denen keine Grunderwerbsteuer anfällt. Der Rechner berechnet sie nicht. Trifft einer dieser Fälle auf dich zu, sprich mit dem Notar oder dem Finanzamt.

• Verkauf zwischen Ehepartnern oder eingetragenen Lebenspartnern (§ 3 Nr. 4 Grunderwerbsteuergesetz)
• Übertragung an den früheren Ehepartner oder Lebenspartner, wenn nach einer Scheidung das Vermögen aufgeteilt wird (§ 3 Nr. 5 und 5a)
• Erwerb durch Verwandte in gerader Linie, also zum Beispiel von den Eltern auf die Kinder oder von den Großeltern auf die Enkel. Stiefkinder und die Ehepartner dieser Personen sind gleichgestellt (§ 3 Nr. 6)
• Erbschaft und Schenkung, die stattdessen nach dem Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz besteuert werden (§ 3 Nr. 2)
• Erwerb eines Nachlassgrundstücks durch Miterben, wenn sie den Nachlass untereinander aufteilen (§ 3 Nr. 3)

Typische Fehler beim Rechnen

Diese Fehler führen am häufigsten zu einer falschen Summe:

• Das falsche Land: Es zählt, wo das Grundstück liegt, nicht wo du wohnst.
• Nur den Kaufpreis ansetzen: Übernommene Schulden des Verkäufers erhöhen die Bemessungsgrundlage (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 Grunderwerbsteuergesetz).
• Die Steuer mit allen Nebenkosten verwechseln: Notar, Grundbuchamt und Makler kommen zusätzlich dazu.
• Einen alten Satz verwenden: Mehrere Länder haben den Satz geändert. Welcher gilt, hängt davon ab, wann der Erwerbsvorgang stattfindet, bei einem Kauf meist der Tag, an dem der notarielle Kaufvertrag wirksam wird.

Nächste Schritte

Rechne zuerst die gesamten Nebenkosten aus, damit du weißt, wie viel Eigenkapital du brauchst. Die Grunderwerbsteuer ist meist der größte Posten.

Sprich vor der Beurkundung mit dem Notar, wenn Möbel, übernommene Schulden oder ein Ausnahmefall im Spiel sind, zum Beispiel ein Kauf vom Ehepartner oder von den Eltern. Der Notar meldet den Vorgang dem Finanzamt (§ 18 Grunderwerbsteuergesetz), von dort kommt der Steuerbescheid.