Kaufnebenkosten-Rechner 2026

Was dieser Rechner macht

Der Rechner zeigt dir, was du beim Kauf einer Immobilie zusätzlich zum Kaufpreis bezahlen musst. Er hilft Käufern, die für die Finanzierung wissen müssen, wie viel Eigenkapital allein für die Nebenkosten draufgeht. Du gibst Kaufpreis, Bundesland, die Höhe deines Darlehens und, falls du einen Makler hast, dessen Provision ein. Heraus kommen die Summe, ihr Anteil am Kaufpreis und eine Aufstellung nach Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuchamt mit Rechenweg. Die Provision wird nicht geschätzt, weil sie in keinem Gesetz steht, du trägst sie selbst ein. Nicht eingerechnet sind Gebühren deiner Bank, Gutachten und die Löschung alter Grundschulden. Kaufpreise über 3.000.000 € rechnet der Rechner nicht, weil die hinterlegte Gebührentabelle dort endet.

Was zu den Kaufnebenkosten gehört

Beim Immobilienkauf kommen vier Posten zum Kaufpreis dazu: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt und gegebenenfalls ein Makler. Bis auf den Makler sind alle gesetzlich festgelegt. Du brauchst das Geld zusätzlich zum Eigenkapital für den Kaufpreis.

Ein Beispiel mit 300.000 € Kaufpreis und 240.000 € Darlehen

Im günstigsten Land (Bayern, 3,5 %) kommen 14.938,70 € zusammen, nämlich 10.500 € Steuer, 2.951,20 € Notar und 1.487,50 € Grundbuchamt. Beim höchsten Satz (6,5 %) sind es 23.938,70 €. Der Unterschied von 9.000 € kommt allein aus der Steuer.

Zum Rechenweg bei Notar und Grundbuchamt: Die Gebührentabelle B des Gerichts- und Notarkostengesetzes nennt für 300.000 € eine Grundgebühr von 635 €. Der Notar rechnet für den Kaufvertrag das Dreifache davon (Beurkundung 2,0, Vollzug 0,5 und Betreuung 0,5), dazu 20 € Pauschale und 19 % Umsatzsteuer. Das Grundbuchamt nimmt die einfache Grundgebühr für die Eigentumsumschreibung und die halbe für die Vormerkung.

Warum die Grunderwerbsteuer den Unterschied macht

Notar und Grundbuchamt rechnen nach einem Bundesgesetz und kosten überall dasselbe. Die Grunderwerbsteuer legen die Länder selbst fest, derzeit zwischen 3,5 % und 6,5 %. Bei 300.000 € Kaufpreis sind das 9.000 € Unterschied. Die Tabelle weiter unten zeigt die Nebenkosten für jedes Land.

Die Maklerprovision

Die Höhe der Provision steht in keinem Gesetz, wohl aber, wer sie zahlt. Bei Wohnung und Einfamilienhaus müssen beide Seiten gleich viel zahlen, wenn der Makler für beide arbeitet (§ 656c Bürgerliches Gesetzbuch). Hat nur eine Seite den Makler beauftragt, darf sie der anderen höchstens die Hälfte weitergeben (§ 656d). Im Rechner trägst du den Satz aus deinem Vertrag ein, als Prozent des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer.

Notar und Grundbuchamt sind überall gleich teuer

Der Notar berechnet für den Kaufvertrag drei Gebühren: die Beurkundung (2,0-fache Grundgebühr), den Vollzug (0,5) und die Betreuung (0,5). Das Grundbuchamt verlangt eine volle Grundgebühr für die Eigentumsumschreibung und eine halbe für die Auflassungsvormerkung. Finanzierst du über eine Bank, kommt die Grundschuld dazu. Ohne Darlehen fällt dieser Teil weg. Alle Gebühren richten sich nach demselben Bundesgesetz, deshalb zahlst du bei gleichem Kaufpreis in jedem Land dasselbe.

Typische Fehler bei der Planung

Diese Fehler fallen oft erst beim Notartermin auf:

• Die Maklerprovision vergessen: Sie steht in keiner Gesetzestabelle, sondern im Maklervertrag. Jedes Prozent von 300.000 € sind 3.000 €.
• Die Nebenkosten fest in die Finanzierung einplanen: Ob die Bank sie mitfinanziert, entscheidet sie im Einzelfall.
• Mit dem Kaufpreis aus dem Exposé rechnen, obwohl Möbel oder eine Küche enthalten sind. Wie sich das auf die Steuer auswirkt, klärst du vor der Beurkundung mit dem Notar.
• Bank- und Gutachterkosten übersehen: Sie sind hier nicht eingerechnet.

Nächste Schritte

Rechne das Eigenkapital aus: Kaufpreis minus Darlehen plus Nebenkosten. Frag deine Bank, ob sie Teile der Nebenkosten mitfinanziert. Schau dann in den Einzelrechnern nach, woraus sich die größten Posten zusammensetzen, die Grunderwerbsteuer und die Notarkosten.

Was der Rechner nicht abdeckt

Der Rechner arbeitet mit diesen Annahmen:

• Als Wert für die Gebühren gilt der Kaufpreis (§ 47 Gerichts- und Notarkostengesetz). Liegt der Verkehrswert der Immobilie höher, gilt dieser, das berücksichtigt der Rechner nicht.
• Beim Notar rechnet der Rechner für den Kaufvertrag die Beurkundung (Satz 2,0), den Vollzug (0,5) und die Betreuung (0,5). Die Sätze werden mit der Gebührentabelle B des Gesetzes multipliziert.
• Beim Grundbuchamt rechnet er die Eigentumsumschreibung (Satz 1,0), auf Wunsch die Auflassungsvormerkung (0,5) und für das Darlehen die Grundschuld (1,0).
• Für die Grundschuld kommen beim Notar die Beurkundung (Satz 1,0, mindestens 60 €) sowie eine Pauschale mit Umsatzsteuer dazu.
• Nicht enthalten sind Kopier- und Gerichtsauslagen, Kosten für die Löschung alter Grundschulden, Gutachten, Gebühren der Bank für die Finanzierung und die Maklerprovision, die du im Rechner selbst einträgst.