Kaufnebenkosten Bayern 2026

Nebenkosten beim Immobilienkauf berechnen, mit Rechenweg und Vergleich der Länder.

Kurzantwort: In Bayern kommen zum Kaufpreis die Grunderwerbsteuer von 3,5 % sowie Notar und Grundbuch dazu. Bei 300.000 € und ohne Makler sind das 14.938,70 €.

Zuletzt geprüft: 20.10.2026

Bei 300.000 € Kaufpreis in Bayern kommen 14.938,70 € Kaufnebenkosten dazu, ohne Maklerprovision.

14.938,70 €

Das sind 4,98 % des Kaufpreises. Zusammen mit dem Kaufpreis sind das 314.938,70 €.

Aufschlüsselung der Kaufnebenkosten
Grunderwerbsteuer (3,5 %)	10.500 €
Notar: Kaufvertrag	2.290,75 €
Notar: Grundschuld	660,45 €
Grundbuch: Eigentumsumschreibung	635 €
Grundbuch: Vormerkung	317,50 €
Grundbuch: Grundschuld	535 €
Summe	14.938,70 €

Rechenweg

Grunderwerbsteuer: 300.000 € × 3,5 %, auf volle Euro abgerundet.
Notar für den Kaufvertrag: 1.905 € an Gebühren (Beurkundung mit dem Satz 2,0, Vollzug 0,5 und Betreuung 0,5 aus der Gebührentabelle B), dazu 20 € Pauschale und 365,75 € Umsatzsteuer.
Grundbuchamt: Eigentumsumschreibung mit dem Satz 1,0 und Vormerkung mit 0,5 aus der Gebührentabelle B.
Grundschuld über 240.000 €: Notar mit dem Satz 1,0 plus Pauschale und Umsatzsteuer, Grundbuchamt mit 1,0.

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Mehr dazu im Ratgeber: Baufinanzierung vergleichen

Kaufnebenkosten in Bayern

Kaufst du in Bayern eine Immobilie für 300.000 € und nimmst dafür ein Darlehen über 240.000 € auf, zahlst du ohne Makler rund 14.938,70 € zusätzlich zum Kaufpreis. Das sind 4,98 % des Kaufpreises. Davon sind 10.500 € Grunderwerbsteuer (3,5 %), 2.951,20 € gehen an den Notar und 1.487,50 € ans Grundbuchamt.

Die Grunderwerbsteuer macht in Bayern etwa 70 % der Nebenkosten aus. Notar und Grundbuchamt kosten zusammen 4.438,70 €, und das ist in jedem Bundesland gleich, weil beide nach demselben Bundesgesetz abrechnen. Unterschiedlich ist nur die Steuer.

Die Grunderwerbsteuer in Bayern

Bayern erhebt 3,5 % Grunderwerbsteuer, und zwar seit dem 01.09.2006. Bei 300.000 € Kaufpreis sind das 10.500 €, bei 500.000 € 17.500 €. Die Steuer wird vom Kaufpreis berechnet, nicht von den übrigen Nebenkosten, und auf volle Euro abgerundet.

Woher der Satz stammt und wie er sich entwickelt hat, steht im Grunderwerbsteuer-Rechner für Bayern.

Bayern im Vergleich mit den anderen Ländern

Bayern hat mit 3,5 % den niedrigsten Steuersatz und damit die niedrigsten Kaufnebenkosten aller Länder, nämlich 14.938,70 € bei 300.000 € und 24.007,20 € bei 500.000 €. Beim höchsten Satz (6,5 %, zum Beispiel in Schleswig-Holstein) wären es 23.938,70 € und 39.007,20 €. Der Unterschied beträgt 9.000 € bei 300.000 € und 15.000 € bei 500.000 €.

Bei 500.000 € Kaufpreis und 400.000 € Darlehen kommst du in Bayern auf 24.007,20 €, das sind 4,8 % des Kaufpreises. Der Prozentanteil sinkt mit steigendem Preis ein wenig, weil Notar und Grundbuchamt langsamer teurer werden als der Kaufpreis.

Rang und Durchschnitt: Bayern im Zahlenvergleich

Nach dem Steuersatz steht Bayern auf Platz 1 von 16 (Platz 1 hat den niedrigsten Satz). Der Durchschnitt aller Länder liegt bei 5,6 %. Bayern liegt damit 2,1 Prozentpunkte darunter. Je 100.000 € Kaufpreis zahlst du hier 3.500 € Grunderwerbsteuer, bei 300.000 € also das Dreifache.

Die Nachbarländer von Bayern

Wer in der Grenzregion sucht, kann die Nebenkosten direkt vergleichen. Bei 300.000 € Kaufpreis, 240.000 € Darlehen und ohne Makler zahlst du im Nachbarland im Vergleich zu Bayern folgendes: Baden-Württemberg (5,0 %) 4.500 € mehr, Hessen (6,0 %) 7.500 € mehr, Thüringen (5,0 %) 4.500 € mehr, Sachsen (5,5 %) 6.000 € mehr. Der Unterschied kommt allein aus der Grunderwerbsteuer. Maßgeblich ist, wo das Grundstück liegt.

Kaufnebenkosten in Bayern nach Kaufpreis

Gerechnet mit einem Darlehen über 80 % des Kaufpreises und mit Vormerkung, ohne Makler. Das Eigenkapital ist der Teil des Kaufpreises ohne Darlehen plus die Nebenkosten.

Kaufnebenkosten und Eigenkapital in Bayern für fünf Kaufpreise
Kaufpreis	Grunderwerbsteuer	Notar und Grundbuch	Nebenkosten	Eigenkapital
200.000 €	7.000 €	3.087,44 €	10.087,44 €	50.087,44 €
300.000 €	10.500 €	4.438,70 €	14.938,70 €	74.938,70 €
400.000 €	14.000 €	5.418,20 €	19.418,20 €	99.418,20 €
500.000 €	17.500 €	6.507,20 €	24.007,20 €	124.007,20 €
750.000 €	26.250 €	9.214,10 €	35.464,10 €	185.464,10 €

Bayern und die Nachbarländer bei 300.000 €

Kaufnebenkosten bei 300.000 € in den Nachbarländern von Bayern
Land	Steuersatz	Nebenkosten	Gegenüber Bayern
Baden-Württemberg	5,0 %	19.438,70 €	+4.500 €
Hessen	6,0 %	22.438,70 €	+7.500 €
Thüringen	5,0 %	19.438,70 €	+4.500 €
Sachsen	5,5 %	20.938,70 €	+6.000 €

Wie sich Notar, Grundbuchamt und Makler zusammensetzen und welche Annahmen gelten, steht auf der Seite zum Kaufnebenkosten-Rechner für alle Länder.

Fragen und Antworten

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Bayern?

Bei 300.000 € Kaufpreis und 240.000 € Darlehen sind es etwa 14.938,70 € ohne Makler. Davon entfallen 10.500 € auf die Grunderwerbsteuer (3,5 %).

Wie viel Prozent vom Kaufpreis sind das in Bayern?

Bei 300.000 € sind es 4,98 %, bei 500.000 € 4,8 %. Beides gilt für ein Darlehen über 80 % des Kaufpreises und ohne Makler.

Wie viel Eigenkapital brauche ich bei 400.000 € in Bayern für die Nebenkosten?

Rund 19.418,20 € ohne Makler. Der Kaufpreis selbst kommt dazu. Mit einer Provision von 3 % auf den Kaufpreis, also 12.000 €, wären es 31.418,20 €. Die 3 % sind ein Rechenbeispiel und kein üblicher Wert.

Was ist in Bayern anders als in anderen Ländern?

Nur die Grunderwerbsteuer. Notar und Grundbuchamt rechnen überall nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz ab und verlangen bei gleichem Kaufpreis dasselbe.

Wer zahlt die Maklerprovision?

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern müssen sich Käufer und Verkäufer die Provision in gleicher Höhe teilen, wenn der Makler für beide arbeitet (§ 656c Bürgerliches Gesetzbuch). Hat nur eine Seite den Makler beauftragt, darf sie der anderen höchstens die Hälfte weitergeben (§ 656d).

Wie viel Eigenkapital brauche ich in Bayern bei 300.000 € Kaufpreis?

Bei einem Darlehen über 80 % brauchst du 74.938,70 €: 60.000 € für den Teil des Kaufpreises, den die Bank nicht übernimmt, und 14.938,70 € für die Nebenkosten ohne Makler. Ob die Bank die Nebenkosten mitfinanziert, entscheidet sie im Einzelfall.

Wie viel spare ich in Bayern gegenüber Bayern?

Nichts, denn Bayern hat den niedrigsten Steuersatz. Im teuersten Land (Schleswig-Holstein) wären es bei 300.000 € 9.000 € mehr.

Woher die Zahlen kommen

Stand: 20.10.2026

Die Gebühren gelten für Beurkundungen ab dem Stand der Daten. Die Maklerprovision trägst du selbst ein, sie steht in keinem Gesetz.

Gesetze und amtliche Quellen

Steuersatz Bayern: § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (Steuersatz 3,5 Prozent; Bayern hat keinen eigenen Satz festgelegt) (geprüft am 20.10.2026)
Kostenverzeichnis: Gerichts- und Notarkostengesetz Anlage 1 (Kostenverzeichnis): Nr. 21100, 21200, 22110, 22200, 14110, 14121, 14150, 32005, 32014
Wertgebühren: § 34 Gerichts- und Notarkostengesetz, Wertgebühren (Tabelle B, Rundung auf Cent, Mindestgebühr 15 Euro)
Gebührentabelle B: Gerichts- und Notarkostengesetz Anlage 2 (zu § 34 Absatz 3): Gebührentabellen A und B bis 3 Mio. Euro (BGBl. 2025 I Nr. 109, S. 18)
Geschäftswert Kauf: § 47 Gerichts- und Notarkostengesetz, Sache bei Kauf (Kaufpreis, mindestens Verkehrswert)

Weitere Quellen (4)

Geschäftswert Grundschuld: § 53 Gerichts- und Notarkostengesetz, Grundpfandrechte (Wert = Nennbetrag der Schuld)
Geschäftswert Vollzug: § 112 Gerichts- und Notarkostengesetz, Geschäftswert für den Vollzug
Umsatzsteuer: § 12 Abs. 1 Umsatzsteuergesetz, Regelsteuersatz 19 Prozent
Makler: §§ 656c, 656d Bürgerliches Gesetzbuch, Maklerlohn beim Kauf von Wohnung oder Einfamilienhaus (gleiche Höhe für beide Parteien)

Wie die Rechner arbeiten und wie die Daten gepflegt werden: Über die Rechner.

Orientierung, keine Beratung. Der Rechner ersetzt weder Steuer- noch Rechtsberatung. Verbindlich sind ausschließlich die Festlegungen von Finanzamt, Notar, Gericht oder Vertrag. Die Ergebnisse sind ohne Gewähr.